房价会跌？别傻了

　　与地王天天见的8月相比，9月的土地市场略显平静，房地产泡沫论又卷土重来，炒的热火朝天。2016年房地产市场分化明显，在三四线城市想尽办法去库存的同时，一线城市、中东部二线城市确是想尽办法控房价控地价，冰火两重天。在这次房价躁动中，从一线城市蔓延至二线甚至部分三线城市的房地产神话还能演多久？对此，我们从地王现象和调控政策两方面来分析，借此期望可以一瞥未来地产局势。

一、地王频现：价格刷新，区域集中

      2016年以来，地价蹿升，全国地王频刷眼球。过去的8月 “地王月”，就刷出了全国土地市场历史单价地王和总价地王两项历史记录。根据公开数据统计，1-8月，全国共诞生总价地王37宗，单价地王114宗，总价和单价不断刷新各个区域历史水平，且地王刷新频率之快也令人咋舌，部分地王甚至“存活”时间不超过1小时。值得关注的是，虽然全国“地王”频出，但其出现的地域较为集中，“地王”主要分布在北上广深一线城市、长三角城市群以及东莞、厦门、南昌、郑州、武汉等二线城市，其中长三角区域占了总价地王的40%。上海、广州、厦门、珠海等近二十个城市单价地王在今年均被刷新，地价超过周边在售的房价，面粉贵过面包的现象似乎已是司空见惯了。
                                                                                                       地王集中区域

从拿地企业来看，这波地王主要分为三股力量：央企国企资金实力雄厚，是制造总价地王的主力，1-8月份拿了10个总价地王，近1/3席位。中粮、首开、招商、保利、金茂、信达都在地王抢购潮中贡献了自己的力量，耗资合计超过900亿，从区域来看，央企国企更加偏爱北上深一线城市及长三角城市，地域选择性比较明显；其次是品牌房企，也占了总价地王近1/3席位，金地、新城地产、龙光地产、融创、恒大、碧桂园，相比一线城市的高总价，更加青睐郑州、武汉、温州、南昌、东莞、无锡等二线城市；闵系房企也是一波迅速崛起的力量，融信、融侨、阳光城、正荣、世贸、厦门海投都有总价地王项目进账，耗资近400亿，闵系房企拿地偏爱上海、环长三角城市。
      从统计数据来看，114个单价地王中，总价地王有19个，也就是说半数的总价地王的土地单价也刷新了地王纪录，由此看来，总价地王不只是由于土地面积庞大，单价高也是极其重要的因素。
      从总价来看，单价地王的造势潮中，超过50%的单价地王总价低于20亿，85%的单价地王总价低于40亿，在单价地王的制造中，近80%的单价地王由民营企业摘取，包括闵系地产、上市地产公司、地方房地产企业。相较于总价地王，单价地王的土地单价很大部分超过周边在售房屋的现售价格，其对房价的推动作用更大。地王出现的同时，周边的楼盘迅速涨价、捂盘、惜售的现象屡见不鲜。

单价地王总价分布

      从区域来看，地王逐渐从一线城市到强二线城市扩展，随着一线城市供地的减少，强二线城市如南京、郑州、苏州、合肥加大对出让条件的调控，受外溢效应的影响，房企逐渐围猎无锡、天津、绍兴、嘉兴这些环热点城市的周边城市。9月份以来无锡、绍兴、嘉兴、天津等地屡出地王。
      地王的出现一方面是基于市场上过剩的流动性，更根本的原因在于一二线城市有限的土地供应。面对库存高企的三四线城市，布局一二线城市对广大房企来说尤为重要，今年来各类企业不惜重金在一二线城市抢地，可见一斑。大批民营企业拖着高额的贷款抢地王，很难用理性来形容，但历来地产的赌桌上不都是胆大者赚的盆满钵满吗？赌的就是心跳。赌桌另一边端坐着的地方政府。地价高企，政府调控，房价落下，政府抢救。房企也已经摸透了政府的套路，高昂的房价不能瞬间向下，已吹起的泡沫要尽量维持不破，所以广大企业前呼后应抢地王。

二、调控政策

         面对房地产市场的分化和一二线城市楼市的狂欢，中央政府将调控的权利转向地方政府，鼓励地方政府“因城施策“，至此，包括北上广深四个一线城市、三亚延续的限购政策，廊坊、合肥、苏州、南京、武汉、厦门、杭州也相继实行了不同程度的调控政策。

      由几个率先出台调控政策的城市来看，政府的调控方向依然延续之前方向，在控制需求方面着力。但各地方政府基于自身利益的考量，施政的力度不一。施政目的是控制泡沫增大，而非要降低房价，房价下跌对任何一个城市来说都不是一件好事。限购政策只是短期干预市场需求，短期内降低交易量，长期来看对价格的控制未有明显效果，从厦门、杭州、廊坊的限购政策来看，所限范围有限，且根据天朝人民总结，对于外地户籍社保、个税问题，中介公司已经可以做到一条龙服务，包办假离婚、补社保、补个税，限购已经不能阻挡购房的心，甚至，限购起到了督促买房者加速进入市场的决心；南京、武汉、苏州的限贷政策，看似抓到了房价上涨根源的货币因素，然则，二套限贷比例也仅是提高到30%-50%，力度较轻，对于一般购房家庭来说，市场上金融贷款产品丰富、小额贷、信用贷完成可以覆盖增加的小额首付。
      南京、杭州、郑州也纷纷在土地供应条件上做文章，南京地价熔断机制在最近的拍卖上遇到了全部沦陷的结果，熔断对控地价的意义至此而已。郑州政府针对土地市场，控制土拍溢价率提高保证金缴纳比例方面着手控制地价，控制地王对房价的传导。

三、地王横行、政府政策暧昧，未来依然涨声片片  
京津冀区域：通州领涨北京，环京区域摩拳擦掌，开发商围猎天津

      在全球最严的限购政策下，通州房价还是涨出了新高度，通州区多个楼盘房价同比上涨超过60%，部分小区甚至达到80%，限购、限户籍迁入，头顶上悬着的两把尖刀也难以遏制通州疯长的房价。北京今年地王相比上海深圳少的原因在于政府憋着劲的不供地，今年1-8月份，北京住宅类用地仅供应8宗，分布在大兴、门头沟、昌平、延庆、顺义等远郊区域，市区内尚无土地供应，严重的供应不足，使得即使地王未现身，北京的房价也依然处于领涨的行列。北京乃至通州区高昂的房价迫使大量的需求向周边区域外溢，催涨“北三县”及南边的固安、永清、武清等区域房价地价。在今年一片大涨的声势下，北三县房价已跨入2万/平的时代，环京区域房价已被架上了快车道。
      环京区域除了廊坊形而上的廊九条外，未有实际的调控政策落地，在房价上涨的高预期和北京高房价的溢出效应下，环京区域房价上涨的空间仍然较大。
      天津近来地王不断，土地价格飞涨，各个区域土地单价均有不同程度的上涨，在地价攀涨的预期下，房价的上涨似乎是必然的事实，况且天津市尚未对楼市进行调控，房价上涨的预期明显。相较于长三角区域城市圈，天津作为京津冀的重要一角，其房价远低于北京地区，可预见的未来，天津房价未来仍有较大的上涨空间。  

长三角区域：抢房抢地热情不减，房价奔向一线化

      长三角区域即是地王泛滥的区域，也是调控政策最多的区域，上海及周边城市的地王催升提高了房价上涨的预期，调控政策又开始限制投资性需求，可预见的未来该区域呈现量跌价涨的局面；上海外溢的投资需求有向三线城市蔓延的趋势，9月嘉兴、绍兴相继遭到众多房企围猎，房价瞬间上涨。
      南京限贷政策后依然未能对疯狂的市场造成影响，近日又掷出限购政策，预计未来房价涨幅将会有所减缓；杭州的限购政策形同虚设，外地居民可购一套房——购一套房可落户——落户后可购二套房，靠这种烧脑的政策限制投资需求，我们也只能呵呵了。

珠三角区域

      深圳、东莞、佛山、珠海在开发商的追捧下，地价都蹿出了新高度。该区域除广州力行限购限贷政策外，深圳在3月份加入限购限贷行列，但其他热点城市尚未出台调控政策，投资需求不减，未来仍有上涨的空间。

其他区域

      继三大区域后，福州、厦门、武汉、郑州、济南相继开启一线城市的抢房抢地模式，地王在这些城市横行。郑州政府认真负责的提出了限溢价率和提高保证金比例的措施，武汉的限贷、厦门的限购，真的能抑制房价吗？
      综上来看，在地王的刺激下未来房价上涨的预期提高，而政府的调控政策趋向温和，基于历史来看，调控政策短期内可以降低交易量，房价涨幅将会有所回落，但难以一蹴而就的解决问题；同时受调控政策影响需求外溢，环一线城市周边城市、及未限购的二线城市未来房价上涨的压力较大。
      在调控政策下，房地产价格涨幅将受到不同程度的影响，且今年大量的需求得到提前释放，未来1-2年后地王入市，尤其是二线城市，房价涨幅能否达到盈利价格，是广大抢得地王民营企业所需认真考量的。
      等待房地产泡沫吹破的的吃瓜群众，洗洗睡吧~~~